Comprei um imóvel em leilão e ele está ocupado. E agora?

Arrematar um imóvel em leilão pode ser uma excelente oportunidade financeira. Os valores costumam ser mais atrativos do que os praticados no mercado tradicional, o que chama a atenção tanto de investidores quanto de pessoas que querem comprar para morar.

Mas existe um ponto que sempre gera dúvida, e às vezes medo: o imóvel ainda está ocupado.

A boa notícia é que isso é comum e tem solução. A parte não tão boa é que o processo exige informação, paciência e, na maioria das vezes, apoio jurídico. Entender o tipo de leilão e quem está ocupando o imóvel faz toda a diferença nos próximos passos! Antes de tudo: o que você deve verificar

Mesmo antes de dar o lance, é essencial analisar alguns pontos:

• Se o imóvel está ocupado ou desocupado

• Quem é o ocupante (antigo dono, inquilino, terceiro)

• Se existem dívidas de IPTU ou condomínio

• O que o edital do leilão diz sobre responsabilidades

Essas informações ajudam a prever custos, tempo de regularização e o nível de dor de cabeça que pode surgir. Imóvel ocupado: quem resolve isso? Na maioria das situações, quem compra é que precisa providenciar a desocupação, assumindo os custos e tomando as medidas legais necessárias. O caminho vai depender de como esse imóvel foi levado a leilão.

Existem dois cenários principais: leilão judicial e leilão extrajudicial. Quando o imóvel vem de leilão judicial O leilão judicial acontece dentro de um processo na Justiça, normalmente por causa de dívidas como IPTU, condomínio ou outras cobranças.

Depois que você paga o valor da arrematação e cumpre as exigências do processo, o juiz emite a carta de arrematação. Com esse documento, o imóvel é transferido para o seu nome no cartório. Se o imóvel estiver ocupado, o próximo passo é pedir ao próprio juiz do processo uma imissão na posse, que é a ordem judicial para que você possa assumir o imóvel. Essa ordem é cumprida por um oficial de justiça e, se houver resistência, pode contar até com apoio policial. Hoje, esse pedido costuma ser feito no mesmo processo do leilão, o que deixa tudo mais rápido do que antigamente! Quando o imóvel vem de leilão extrajudicial Aqui o leilão não acontece pela Justiça, mas sim por bancos ou instituições financeiras, geralmente por falta de pagamento de financiamento.

Mesmo sendo um processo mais direto, a desocupação também pode precisar de ação judicial. Se o imóvel era de financiamento com alienação fiduciária Esse é o caso mais comum em leilões de banco. Quando o antigo dono para de pagar, o imóvel volta para a instituição financeira e vai a leilão.

Se ele ainda estiver ocupado, o novo proprietário pode entrar na Justiça pedindo a posse do imóvel. A lei permite inclusive pedir uma decisão liminar (mais rápida), dependendo da situação.

Existe ainda a possibilidade de cobrar uma taxa de ocupação de quem permaneceu no imóvel após a consolidação da propriedade, como forma de compensação pelo tempo em que você não pôde usar o bem. Se não for alienação fiduciária Quando o imóvel não se enquadra nesse tipo de garantia, o caminho costuma ser uma ação de imissão na posse, pedindo ao juiz que determine a saída do ocupante. O prazo para desocupação será definido pelo Judiciário. E se tiver um inquilino morando lá? Esse é um caso à parte. Se existir um contrato de aluguel, o novo dono pode, na maioria das situações, encerrar a locação, dando um prazo legal para o inquilino sair.

Mas há exceções: se o contrato tiver prazo determinado, cláusula de validade em caso de venda e estiver registrado na matrícula do imóvel, o inquilino pode ter direito de ficar até o fim do contrato.

Quando o inquilino não sai após a notificação, o caminho passa a ser uma ação de despejo. Vale a pena tentar um acordo? Quase sempre, sim!

Antes de entrar com processo, muitos compradores optam por conversar com o morador. Em vários casos, a pessoa nem sabia que o imóvel foi a leilão. Um acordo para saída amigável, com prazo ou até ajuda de custo para mudança, pode sair muito mais barato e rápido do que uma disputa judicial.

Se houver acordo, o ideal é formalizar tudo por escrito. Resumo prático Comprar um imóvel ocupado em leilão não é um problema sem solução, mas é uma situação que exige: • Leitura atenta do edital

• Análise da situação jurídica do imóvel

• Registro da arrematação no cartório

• Apoio de advogado especializado

• Paciência para resolver a posse Com informação e orientação correta, o que parece um grande obstáculo vira apenas mais uma etapa do processo de aquisição. E para quem deseja dar o próximo passo e buscar boas oportunidades, a Sato reúne diversas opções de imóveis em leilão. Acesse o site da Sato e confira as oportunidades disponíveis!